Articles avec le tag ‘crédit’

La vente à réméré

Mardi 8 septembre 2009

La vente à réméré, appelée également « vente avec faculté de rachat » fait sans doute partie des actes de vente les moins connus en France. Le terme « réméré » vient du latin « redimere » qui signifie « racheter ». Son fonctionnement résulte de l’article 1659 et suivants du Code Civil, qui stipule que « la faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement de frais. »

Le réméré trouverait ses origines au moyen-âge. Les textes encore en vigueur actuellement dans le Code Civil sont d’ailleurs anciens et datent du début du XIX° siècle. Dans les années 1980, le réméré a été utilisé fréquemment par les banques pour refinancer des valeurs mobilières, notamment auprès d’OPCVM monétaires. On le retrouve aussi dans la pratique des affaires.

Aujourd’hui, le réméré est le plus souvent utilisé comme un outil permettant de restructurer les dettes des particuliers, dans certaines situations. Il est quelquefois présenté comme une alternative au rachat de crédit par les sociétés privées intervenant dans ce secteur.

Cette forme de vente à réméré s’adresse plus particulièrement à des personnes propriétaires (ou propriétaire-accédant) de leur bien immobilier, en situation d’endettement ou ayant des difficultés importantes de trésorerie, qu’elles ne peuvent pas résoudre en contractant un crédit bancaire classique, parce qu’elles sont fichées en Banque de France.

Le réméré est une solution pour permettre aux personnes en difficulté d’éviter une saisie judiciaire de leur bien et sa vente aux enchères.

Le principe du réméré

Le réméré est un contrat de vente, établit devant Notaire, qui va garantir au vendeur la possibilité de racheter son bien ultérieurement. Le vendeur pourra continuer à occuper le bien et devra, dans ce cas, conclure un contrat d’occupation des lieux avec l’acquéreur et lui payer des indemnités d’occupation. Dans un contrat de réméré, on ne parlera pas de bail ni de loyer, mais plus précisément de contrat d’occupation des lieux (ou de convention d’occupation précaire) et d’indemnités d’occupation.

La vente à réméré comporte trois phases :

  • recherche d’un investisseur et vente à cet investisseur du bien,
  • occupation du bien et apurement de la situation financière,
  • rachat effectif du bien.

S’il est mené à bien, le réméré aura permis à un débiteur de protéger son patrimoine et son niveau de vie, tout en restant discret, vis-à-vis de ses proches et de son voisinage, sur sa situation personnelle et cette procédure.

Préparer la vente à réméré

Le débiteur peut organiser lui-même une vente à réméré en faisant appel à son notaire et à un investisseur. Il peut aussi utiliser les services d’une société spécialisée dans ce type de procédure.

La société évaluera d’abord la situation financière du débiteur et vérifiera qu’une vente à réméré est adaptée ou non. Pour Mr. Laurent Blinet, responsable de Credixis, « c’est le niveau d’endettement par rapport à la valeur du bien, appelé aussi le ratio hypothécaire (plus que le seul niveau d’endettement), qui sera déterminant pour qu’une procédure de vente à réméré soit mise en place. »

« Il m’est arrivé d’avoir des demandes de la part de clients ayant contracté plus d’une cinquantaine de crédits revolving ! Avant de lancer une procédure de vente à réméré, je m’assure que le client aura la possibilité de rembourser son crédit, grâce à ses revenus, retraite, salaire… Si ce n’est pas le cas, je n’accepte pas le dossier » explique Mr David, gérant de Paris-Réméré.

Après cette étude, la société soumet au débiteur une proposition écrite et chiffrée qui comporte la durée du réméré (de 6 mois à 5 ans maximum), le montant mensuel de l’indemnité d’occupation (loyer), le prix fixé pour l’achat du bien (généralement de 50 à 70% de la valeur expertisée).

Selon l’article 1660 du Code Civil : « la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme. »

Toutes les conditions pour la vente et le rachat futur sont fixées à l’avance. Selon Mr. David « Le taux retenu pour calculer la marge de l’investisseur est fixé sur le taux moyen du marché monétaire (TMM). Par exemple, pour un bien acheté 100.000 euros, sur une durée de deux ans, la marge investisseur s’élèvera en moyenne à 13.000 euros, soit un taux de 6,5% ». Pour Mr. Blinet « la marge investisseur est totalement libre et dépendra aussi de la qualité du dossier et du bien ». Cette marge permet de rémunérer l’investisseur du facteur « risque ».

Si le débiteur accepte cette proposition, la recherche des fonds est engagée. Une fois l’investisseur trouvé, la procédure est formalisée par la préparation des actes notariés, puis la signature de l’acte authentique par les parties et le règlement des créances par le Notaire.

C’est à ce moment là que le contrat d’occupation des lieux, préparé par le notaire, sera signé. Le vendeur devient donc « locataire » de son bien et doit s’acquitter d’une indemnité d’occupation. Il est fréquemment retenu un montant mensuel de l’ordre d’1% du prix d’achat du bien. Quelquefois, l’investisseur demandera le paiement d’avance de tout ou partie des futures indemnités d’occupation. Cette avance sera alors prélevée sur le solde de la vente.

Avec cette vente, une somme d’argent sera, par ailleurs, conservée par le Notaire au titre de séquestre ou de dépôt de garantie, en vue de garantir le rachat et de constituer la clause pénale comme il est d’usage dans n’importe quel compromis de vente. Ce montant sera utilisé plus tard comme apport personnel pour le financement du rachat.

Exemple chiffré d’une vente à réméré qui nous a été communiqué par Maître Paulet, Notaire à Rennes, et membre de la Chambre des Notaires d’Ille & Vilaine.

Monsieur Xavier possède une maison qui constitue sa résidence principale, estimé à 150.000 €. Pour des raisons diverses, il a 50.000 € de dettes, et des difficultés à honorer ses échéances.

Dans un premier temps, il a été fiché par quelques créanciers. Puis sa banque a refusé d’augmenter son découvert et des échéances de prêts ont été impayées. Excédés, les créanciers demandent le remboursement du capital restant dû.

Scénario classique. Ne pouvant avoir droit à une restructuration de ses crédits à cause de son fichage, il ne peut rembourser ses prêts. Finalement, la justice décide la saisie immobilière de son bien. S’il laisse faire la procédure, son bien va être vendu pour une somme nettement inférieure à sa valeur réelle, voire peut-être même inférieure au capital qu’il doit rembourser. Monsieur Xavier se retrouverait alors sans bien immobilier, et toujours endetté.

Mise en place d’une vente à réméré. Après étude de son dossier, un investisseur ou une société spécialisée lui propose de lui acheter son bien (avec une décote), avec faculté de rachat. Ce bien est acheté à 92.000 €, montant sur lequel il faut ajouter 8.000 € de frais d’acte et d’emprunt, soit un montant total net de 100.000 € pour l’investisseur.

Monsieur Xavier touchera le solde de l’opération. C’est à dire le montant de la vente à 92.000 € sur lequel, il faudra déduire :

  • 50.000 € pour le remboursement de ses dettes,
  • 25.000 € pour constituer le dépôt de garantie qui sera utilisé plus tard pour le rachat de son bien,
  • la rémunération de la société spécialisée (le cas échéant).

Le rachat du bien vendu en réméré

Lorsque la situation du vendeur est assainie, c’est à dire lorsqu’il a remboursé ses dettes et qu’il ne figure plus au fichier de la banque de France, il a alors la possibilité de contracter de nouveau un crédit pour racheter son ancien bien immobilier.

Selon l’article 1673 du Code Civil : « le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. »

Pour cela, il doit respecter certaines conditions. Au delà de l’apurement total des dettes, il devra souvent apporter la preuve que l’indemnité d’occupation a été payée à la bonne date et qu’aucun nouveau crédit n’a été souscrit durant cette période.

S’il n’exerce pas son droit de rachat dans les délais fixés par le contrat, le nouveau propriétaire devient le propriétaire définitif et peut donner congé au vendeur.

Suite de notre exemple chiffré.

Pour cette opération, la période de réméré a été fixée à 2 ans. Un contrat d’occupation des lieux a été établi prévoyant un loyer de 1.000 € par mois. Monsieur Xavier devient alors « simple occupant » et continue à vivre dans « sa propriété ». Les dettes sont remboursées, la saisie immobilière est arrêtée, et, les différents fichages supprimés.

Pendant ces 2 ans, Monsieur Xavier aura démontré sa capacité à respecter ses engagements. Il lui sera alors possible de contacter un établissement de crédit pour faire un prêt immobilier afin de racheter son bien.

Le prix du rachat de ce bien sera de 115.000 € (la différence entre les 100.000 € de la vente et les 115.000 € du rachat correspondant à la marge de l’investisseur).

Le montant du dépôt de garantie (25.000 €) permettra de régler les frais d’acte notarié (environ 9.000 €) pour l’acquisition et les garanties pour la banque prêteuse. Le solde servira d’apport personnel.

Le montant à financer pour le nouvel emprunt sera au maximum de 99.000 € (c’est à dire 115.000 + 9.000 – 25.000). Il trouvera une banque qui financera cette somme sur 15 ans à 5,50% avec des remboursements mensuels hors assurance de 810 €. Il pourra justifier aisément de son apport personnel car cette somme sera restée consignée chez le notaire qui aura reçu la première vente.

A l’inverse, si Monsieur Xavier ne peut pas effectuer le rachat de son bien, pour la moindre raison, à la fin du délai de réméré, l’investisseur en deviendra le propriétaire définitif et sera en droit d’expulser Monsieur Xavier. L’investisseur récupérerait, dans ce cas, le montant du dépôt de garantie.

La vente à réméré, solution à un besoin temporaire de liquidités

Lundi 6 juillet 2009
La vente à réméré ou vente avec faculté de rachat est une forme de financement adaptée à des situations de trésorerie difficiles mais provisoires Le cédant vend un bien pour obtenir des liquidités à un investisseur qui va le porter pendant cinq ans au maximum, moyennant un rendement confortable
Trouver un prêt bancaire en apportant son bien immobilier en garantie peut paraître facile à première vue. Ce serait sans compter sur la conjoncture économique du moment et sur le fait que l’emprunteur devra donner à la banque non seulement une garantie hypothécaire (le bien immobilier), mais aussi la preuve qu’il est en capacité financière de payer ses échéances.
La banque calculera l’endettement futur et la pérennité de la capacité de remboursement.
Si vous êtes chef d’entreprise, salarié, retraité, si votre situation financière traverse une tempête et que les portes du crédit bancaire se ferment à votre demande, si vous êtes propriétaire, la vente à réméré peut être la solution à votre besoin temporaire de liquidité.

LES FONDEMENTS LÉGAUX

Une formule méconnue de mobilisation de trésorerie en l’absence d’autres sources de financement. Il s’agit d’une forme de financement qui n’est pas un crédit et qui, par conséquent, peut être mise en place dans les situations les plus désespérées.

Articles 1659 et suivants du Code civil.
La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre à tout moment la chose vendue moyennant la restitution du prix principal, le remboursement des frais de vente, des coûts d’entretien, de réparation, ainsi que des travaux ayant augmenté la valeur du bien.
Il ne pourra ensuite reprendre le bien qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.
Il le reprend exempt de toutes charges et hypothèques dont l’acquéreur aurait pu l’avoir grevé, il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur.
La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Faute par le vendeur d’avoir exercé son droit de rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur devient propriétaire irrévocable.

Article 688 du CGI.
L’exercice du droit de rachat à l’intérieur du terme n’est passible que du droit fixe. En d’autres termes, les impôts et taxes ne sont dus que lors de la vente, évitant ainsi tout cumul d’impositions souvent pénalisant dans les restructurations patrimoniales.

LES INTERVENANTS

Un vendeur, nommé ci-dessous le cédant ; un acquéreur, nommé ci-dessous l’investisseur.

Le cédant temporaire est une personne physique (par exemple entrepreneur, profession libérale…) ou personne morale (comme une SCI, une SARL…) connaissant des difficultés temporaires de trésorerie et n’ayant pas ou plus la possibilité de recourir au crédit.
Il possède un bien immobilier qu’il va vendre en réméré pour obtenir en contrepartie une trésorerie qui lui fait défaut momentanément tout en souhaitant reprendre le bien vendu dans un délai ne dépassant pas cinq ans.

L’investisseur, lui, possède la trésorerie nécessaire. Il va donc acheter le bien tout en étant parfaitement consentant sur le fait que cette opération n’est que temporaire.
Il va « porter » le bien pendant une période maximale de cinq ans en attendant que le cédant revenu à meilleure fortune reprenne le bien.

LES CIRCONSTANCES

Pour le cédant.
Les circonstances sont variées et concernent aussi bien les victimes d’interdiction bancaire ou de surendettement que les personnes confrontées à des échéances commerciales, immobilières ou fiscales, de droits de succession, de divorce… L’opération de réméré apportera au cédant le ballon d’oxygène qui permettra un retour in bonis ou d’éviter les drames liés à la faillite ou à la saisie. Le temps ainsi gagné offre l’opportunité d’un rétablissement qui n’aurait pu être envisagé autrement.
En effet, la restauration d’une capacité d’emprunt facilitera l’opération de rachat par la mise en place d’un crédit hypothécaire à long terme dont les échéances seront mieux adaptées aux capacités de remboursement de la personne concernée. Le réméré peut être une technique pour dégager de la trésorerie dans un but d’investissement sur des projets ayant une forte rentabilité et un retour sur investissement rapide.
Pour l’investisseur. Il cherche à placer ses capitaux sans risque, avec une bonne rentabilité. Il s’agit pour lui d’une opération purement financière, sans équivoque, son but n’étant pas de réaliser une opération immobilière ni d’investir à but locatif.
C’est un placement à court terme dont le capital est garanti et lui apporte un rendement confortable.

LA PROCÉDURE

Pour le cédant.
Il vend son bien immobilier pour un prix défini en fonction de son besoin tout en conservant la faculté de le racheter dans une période de cinq ans.
Si le bien vendu est occupé par lui-même, s’il s’agit de sa résidence principale ou de sa résidence secondaire et qu’il souhaite continuer à les utiliser pour ses besoins propres, sans rien changer à ses habitudes, il paiera un loyer d’occupation à l’investisseur. Si le bien vendu est un bien qui est déjà loué à un tiers, l’investisseur percevra la totalité du loyer.
Le prix de vente ne dépassera pas 50 % de la valeur vénale du bien. Il est important que le cédant calcule au plus juste, ni trop ni trop peu, son réel besoin et qu’il se projette sur sa situation financière au terme du réméré.
Le but de l’opération pour lui est de pouvoir reprendre possession de la chose vendue dans les meilleurs délais. Pour cela, il devra s’acquitter, sans faillir, du bon paiement de ses loyers et être en capacité de réunir le montant du prix de vente pour lever son option de rachat.
Le calcul de départ du montant de la vente est extrêmement important car il induit le montant du loyer que le cédant devra verser à l’investisseur.

Pour l’investisseur.
Il achète le bien et en paie le prix défini au cédant temporaire. Il perçoit un loyer proportionnel au montant du prix de vente.
Lorsque le cédant manifeste sa volonté de reprendre son bien, l’investisseur est dans l’obligation de rendre le bien dans l’état, exempt de toute charge et hypothèque, en contrepartie du paiement du prix. Le prix de vente pourra être augmenté du coût des réparations nécessaires qui auraient dû être effectuées et payées par l’investisseur et des frais et loyaux coûts de la vente.
Lors de la levée d’option de réméré (ou rachat du réméré), il s’agit non pas d’une vente mais d’une annulation de vente.

LES RISQUES DE LA VENTE À RÉMÉRÉ

Pour le cédant.
S’il manque au paiement de ses loyers pendant la période du réméré, le cédant perd sa capacité d’exercer son réméré.
S’il ne peut exercer son action de réméré dans le terme prescrit, le cédant ne pourra plus reprendre la chose vendue (délai de cinq ans maximum).

Pour l’investisseur.
Si le cédant ne paie pas ses loyers, l’investisseur, par analogie, se retrouve dans le cas de figure du propriétaire d’un produit financier dont le dividende attendu ne serait pas distribué.

LES AVANTAGES

Pour le cédant.
Un financement inespéré car indépendant du système bancaire classique et de ses critères d’analyse, ce qui lui permet de :
- réaliser les investissements nécessaires au développement de ses projets ;
- ne pas céder à une vente précipitée et à un prix bradé d’un de ses actifs ;
- acheter du temps pour sortir d’une situation inextricable (huissier, commandement de saisie, poursuite de créanciers…).
Les deux parties y trouvent leur intérêt sachant que :
- Le réméré est une technique par laquelle le cédant réussit à passer un cap difficile. Il aura le temps nécessaire pour concrétiser des opérations dont la rentabilité lui permettra d’absorber le coût du réméré et d’en sortir largement bénéficiaire.
- Le réméré est une technique par laquelle l’investisseur aura de son côté placé ses fonds sans risque dans un délai court tout en retrouvant in fine le capital investi.

EXEMPLES DE RÉMÉRÉ

Monsieur F est propriétaire à Paris d’un ensemble immobilier de bureaux qu’il occupe à titre professionnel pour son activité d’architecte. Ayant perdu de gros contrats, il a besoin de liquidités en attendant de nouveaux marchés. Monsieur F. n’a pas été suivi par sa banque malgré le fait qu’il apportait en garantie des compromis de vente de terrains en province dont les signatures étaient prévues à un an. Pour financer les études nécessaires et avoir le temps de conclure de nouveaux contrats, il vend son immobilier de bureaux en réméré afin de maintenir sa structure professionnelle, éviter un dépôt de bilan et une liquidation judiciaire.
Monsieur F. lèvera son option d’achat en réméré grâce à la vente de ses terrains.

M. et Mme T sont propriétaires d’un beau château en Dordogne d’une valeur de 3.500.000 euros qu’ils ont mis en vente. L’état du marché de l’immobilier et la nature du bien font que la vente est plus longue qu’ils n’avaient prévu. Sans revenus, ils ont cependant une dette fiscale de 500.000 euros et ne peuvent attendre pour la régler. Une vente à réméré comprenant le montant de la dette fiscale et la provision des loyers sur deux ans leur permettra de prendre le temps de réaliser la vente de leur château dans de bonnes conditions. En effet, l’investisseur laisse aux cédant le droit de trouver un acquéreur pour le château pendant la période du réméré.
Le cédant réglera les sommes dues à l’investisseur et récupérera la différence du prix de vente.

Monsieur K est propriétaire de sa résidence principale dans le sud de la France, d’une valeur de 2.500.000 euros. Il est propriétaire de plusieurs magasins qu’il avait mis en gérance, voulant prendre sa retraite. Depuis que ses magasins sont en gérance, les résultats ont baissé considérablement. Monsieur K a décidé de reprendre la direction de ses magasins et d’en vendre certains sous trois ans. Pour cela, il a besoin de trésorerie afin de relancer ses activités. Il vend sa résidence principale en réméré pour trouver la trésorerie nécessaire.
Il lèvera l’option de rachat grâce à la vente de certains magasins qu’il aura pu « booster » grâce au réméré.

Leur maison aux enchères par manque de crédit – Sud Ouest

Vendredi 20 mars 2009

Jeanine Gourdet et sa belle-fille, ensemble pour sauver la maison de famille.( Photo C. C.)
Jeanine Gourdet et sa belle-fille, ensemble pour sauver la maison de famille.( Photo C. C.)

En 2002, Jeanine Gourdet et sa belle fille, Marie-Christine Garetti di Ferrere rachètent la maison familiale de Saint-Girons-d’Aiguevives. Un crédit sur quinze ans pour réunir tout le monde sous le même toit.

En 2006, Marie-Christine Garetti et Thierry D’Agostino, le fils de Jeanine Gourdet, connaissent des difficultés personnelles et financières. Ils n’honorent plus leurs dettes. La banque, la Caisse d’Épargne, débute une procédure de contentieux. Au bout de six mois, le fils trouve la somme d’environ 3 000 euros, qui solde les impayés. Le compte est ensuite régulièrement approvisionné du montant de l’échéance. Mais la machine est lancée. La procédure d’expulsion poursuit son cours.

Jusqu’au 26 mars

Le 15 octobre dernier, au bout de longues tractations entre avocats, le tribunal statue. La famille a quatre mois pour trouver un nouveau crédit à hauteur de 45 000 euros, soit la dette restant à payer. Sinon, c’est la saisie au 26 mars. Mais avec la crise financière, ce n’est pas vraiment la bonne période pour frapper à la porte des banques. Entre Jeanine, 71 ans, atteinte d’une sclérose en plaque, Marie-Christine, un salaire modeste, et enfin Thierry, dont l’entreprise est en redressement judiciaire depuis un an, leur dossier est très fragile.

« La maison est estimée à 180 000 euros, j’y suis né. On se bat surtout pour qu’elle puisse revenir aux trois enfants plus tard », explique Thierry. Il veut surtout qu’on lui laisse une chance de rattraper son erreur. « C’était juste une période où je n’ai pas pu lutter » lâche-t-il, un peu coupable. Les difficultés financières sont liées à celles de son garage automobile. « J’ai aussi essayé le rachat de crédit, même si c’est plus cher. Mais ils n’ont pas voulu. J’étudie en ce moment une vente en réméré. Mon dernier espoir ». Une solution qui consiste à vendre le bien immobilier à une société, tout en restant locataire. Par la suite, la société revend la maison à ses occupants quand ils ont pu obtenir un prêt.

« Peut-être des solutions »

Mais le temps presse. Depuis la parution de la prochaine mise aux enchères, leur lieu-dit de Saint-Girons, est devenu particulièrement visité. Des voitures ralentissent et des passagers prennent des photos.

Du côté de la Caisse d’épargne, on se refuse à parler du dossier arguant du secret bancaire. Par contre, ils encouragent la famille à venir les rencontrer directement à Poitiers, siège du service contentieux. « Nous sommes toujours ouverts à la discussion. Il y a peut-être des solutions ».

Le réméré: une solution face à l’expulsion

Jeudi 19 mars 2009

L’idée est peu connue et pourtant elle est intéressante. Réaliser un réméré immobilier entre deux particuliers : un propriétaire immobilier faisant face à des difficultés financières et un investisseur qui recherche un très bon rendement.

Le principe est simple : le propriétaire d’un bien immobilier dont il ne veut pas se séparer (bien de famille ou autre) a besoin d’un financement, par exemple pour acquitter une dette fiscale. Mais, déjà lourdement endetté, aucune banque ne veut lui accorder de crédit. La solution, si cette personne pense se retrouver rapidement dans une meilleure situation financière, est peut-être de contracter un réméré. Il suffit de signer un contrat avec un particulier qui va acheter le bien immobilier pour la valeur de la dette à rembourser. Si le bien vaut 500.000 , mais que la dette n’est que de 200.000 , le bien sera vendu 200.000 . Le but du vendeur est de rembourser cette somme au plus tard dans les cinq années qui suivent la vente afin de récupérer le bien. S’il ne rembourse pas, le bien appartiendra à l’acheteur. De son côté, l’investisseur se voit garanti, par contrat et le temps du réméré (la vente est annulée dès lors que la dette est remboursée), le versement d’un loyer. « La réputation parfois négative de ces opérations n’est pas justifiée car tous les protagonistes y trouvent leur compte, explique Véronique Bougardier, du cabinet de courtage parisien Ailleau Bougardier. Le réméré est souvent la bouée de sauvetage du vendeur. Certes, elle lui coûte, chez nous, 12% par an (soit, par exemple, 1.750 /mois pour un réméré de 175.000 sur un bien estimé à 350.000 ), mais, sans cela, il serait obligé de se séparer d’un bien auquel il est très attaché. De son côté, l’investisseur bénéficie d’un bon rendement tant que dure l’opération. Son but ne doit pas être spéculatif en espérant que le vendeur sera dans l’impossibilité de racheter son bien et qu’il se retrouvera propriétaire à moindre prix. Chez nous, cela ne s’est jamais produit sur la cinquantaine d’opérations que nous faisons chaque année.» 

Article tiré d’Investir Magazine, 1er Décembre 2007