Le réméré

Trouver un prêt bancaire en apportant son bien immobilier en garantie peut paraître facile à première vue. Ce serait sans compter sur la conjoncture économique du moment et sur le fait que l’emprunteur devra donner à la banque non seulement une garantie hypothécaire (le bien immobilier), mais aussi la preuve qu’il est en capacité financière de payer ses échéances.
La banque calculera l’endettement futur et la pérennité de la capacité de remboursement.
Si vous êtes chef d’entreprise, salarié, retraité, si votre situation financière traverse une tempête et que les portes du crédit bancaire se ferment à votre demande, si vous êtes propriétaire, la vente à réméré peut être la solution à votre besoin temporaire de liquidité.

LES FONDEMENTS LÉGAUX

Une formule méconnue de mobilisation de trésorerie en l’absence d’autres sources de financement. Il s’agit d’une forme de financement qui n’est pas un crédit et qui, par conséquent, peut être mise en place dans les situations les plus désespérées.

Articles 1659 et suivants du Code civil.
La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre à tout moment la chose vendue moyennant la restitution du prix principal, le remboursement des frais de vente, des coûts d’entretien, de réparation, ainsi que des travaux ayant augmenté la valeur du bien.
Il ne pourra ensuite reprendre le bien qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.
Il le reprend exempt de toutes charges et hypothèques dont l’acquéreur aurait pu l’avoir grevé, il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur.
La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Faute par le vendeur d’avoir exercé son droit de rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur devient propriétaire irrévocable.

Article 688 du CGI.
L’exercice du droit de rachat à l’intérieur du terme n’est passible que du droit fixe. En d’autres termes, les impôts et taxes ne sont dus que lors de la vente, évitant ainsi tout cumul d’impositions souvent pénalisant dans les restructurations patrimoniales.

LES INTERVENANTS

Un vendeur, nommé ci-dessous le cédant ; un acquéreur, nommé ci-dessous l’investisseur.

Le cédant temporaire est une personne physique (par exemple entrepreneur, profession libérale…) ou personne morale (comme une SCI, une SARL…) connaissant des difficultés temporaires de trésorerie et n’ayant pas ou plus la possibilité de recourir au crédit.
Il possède un bien immobilier qu’il va vendre en réméré pour obtenir en contrepartie une trésorerie qui lui fait défaut momentanément tout en souhaitant reprendre le bien vendu dans un délai ne dépassant pas cinq ans.

L’investisseur, lui, possède la trésorerie nécessaire. Il va donc acheter le bien tout en étant parfaitement consentant sur le fait que cette opération n’est que temporaire.
Il va « porter » le bien pendant une période maximale de cinq ans en attendant que le cédant revenu à meilleure fortune reprenne le bien.

LES CIRCONSTANCES

Pour le cédant.
Les circonstances sont variées et concernent aussi bien les victimes d’interdiction bancaire ou de surendettement que les personnes confrontées à des échéances commerciales, immobilières ou fiscales, de droits de succession, de divorce… L’opération de réméré apportera au cédant le ballon d’oxygène qui permettra un retour in bonis ou d’éviter les drames liés à la faillite ou à la saisie. Le temps ainsi gagné offre l’opportunité d’un rétablissement qui n’aurait pu être envisagé autrement.
En effet, la restauration d’une capacité d’emprunt facilitera l’opération de rachat par la mise en place d’un crédit hypothécaire à long terme dont les échéances seront mieux adaptées aux capacités de remboursement de la personne concernée. Le réméré peut être une technique pour dégager de la trésorerie dans un but d’investissement sur des projets ayant une forte rentabilité et un retour sur investissement rapide.
Pour l’investisseur. Il cherche à placer ses capitaux sans risque, avec une bonne rentabilité. Il s’agit pour lui d’une opération purement financière, sans équivoque, son but n’étant pas de réaliser une opération immobilière ni d’investir à but locatif.
C’est un placement à court terme dont le capital est garanti et lui apporte un rendement confortable.

LA PROCÉDURE

Pour le cédant.
Il vend son bien immobilier pour un prix défini en fonction de son besoin tout en conservant la faculté de le racheter dans une période de cinq ans.
Si le bien vendu est occupé par lui-même, s’il s’agit de sa résidence principale ou de sa résidence secondaire et qu’il souhaite continuer à les utiliser pour ses besoins propres, sans rien changer à ses habitudes, il paiera un loyer d’occupation à l’investisseur. Si le bien vendu est un bien qui est déjà loué à un tiers, l’investisseur percevra la totalité du loyer.
Le prix de vente ne dépassera pas 50 % de la valeur vénale du bien. Il est important que le cédant calcule au plus juste, ni trop ni trop peu, son réel besoin et qu’il se projette sur sa situation financière au terme du réméré.
Le but de l’opération pour lui est de pouvoir reprendre possession de la chose vendue dans les meilleurs délais. Pour cela, il devra s’acquitter, sans faillir, du bon paiement de ses loyers et être en capacité de réunir le montant du prix de vente pour lever son option de rachat.
Le calcul de départ du montant de la vente est extrêmement important car il induit le montant du loyer que le cédant devra verser à l’investisseur.

Pour l’investisseur.
Il achète le bien et en paie le prix défini au cédant temporaire. Il perçoit un loyer proportionnel au montant du prix de vente.
Lorsque le cédant manifeste sa volonté de reprendre son bien, l’investisseur est dans l’obligation de rendre le bien dans l’état, exempt de toute charge et hypothèque, en contrepartie du paiement du prix. Le prix de vente pourra être augmenté du coût des réparations nécessaires qui auraient dû être effectuées et payées par l’investisseur et des frais et loyaux coûts de la vente.
Lors de la levée d’option de réméré (ou rachat du réméré), il s’agit non pas d’une vente mais d’une annulation de vente.

LES RISQUES DE LA VENTE À RÉMÉRÉ

Pour le cédant.
S’il manque au paiement de ses loyers pendant la période du réméré, le cédant perd sa capacité d’exercer son réméré.
S’il ne peut exercer son action de réméré dans le terme prescrit, le cédant ne pourra plus reprendre la chose vendue (délai de cinq ans maximum).

Pour l’investisseur.
Si le cédant ne paie pas ses loyers, l’investisseur, par analogie, se retrouve dans le cas de figure du propriétaire d’un produit financier dont le dividende attendu ne serait pas distribué.

LES AVANTAGES

Pour le cédant.
Un financement inespéré car indépendant du système bancaire classique et de ses critères d’analyse, ce qui lui permet de :
- réaliser les investissements nécessaires au développement de ses projets ;
- ne pas céder à une vente précipitée et à un prix bradé d’un de ses actifs ;
- acheter du temps pour sortir d’une situation inextricable (huissier, commandement de saisie, poursuite de créanciers…).
Les deux parties y trouvent leur intérêt sachant que :
- Le réméré est une technique par laquelle le cédant réussit à passer un cap difficile. Il aura le temps nécessaire pour concrétiser des opérations dont la rentabilité lui permettra d’absorber le coût du réméré et d’en sortir largement bénéficiaire.
- Le réméré est une technique par laquelle l’investisseur aura de son côté placé ses fonds sans risque dans un délai court tout en retrouvant in fine le capital investi.

EXEMPLES DE RÉMÉRÉ

Monsieur F est propriétaire à Paris d’un ensemble immobilier de bureaux qu’il occupe à titre professionnel pour son activité d’architecte. Ayant perdu de gros contrats, il a besoin de liquidités en attendant de nouveaux marchés. Monsieur F. n’a pas été suivi par sa banque malgré le fait qu’il apportait en garantie des compromis de vente de terrains en province dont les signatures étaient prévues à un an. Pour financer les études nécessaires et avoir le temps de conclure de nouveaux contrats, il vend son immobilier de bureaux en réméré afin de maintenir sa structure professionnelle, éviter un dépôt de bilan et une liquidation judiciaire.
Monsieur F. lèvera son option d’achat en réméré grâce à la vente de ses terrains.

M. et Mme T sont propriétaires d’un beau château en Dordogne d’une valeur de 3.500.000 euros qu’ils ont mis en vente. L’état du marché de l’immobilier et la nature du bien font que la vente est plus longue qu’ils n’avaient prévu. Sans revenus, ils ont cependant une dette fiscale de 500.000 euros et ne peuvent attendre pour la régler. Une vente à réméré comprenant le montant de la dette fiscale et la provision des loyers sur deux ans leur permettra de prendre le temps de réaliser la vente de leur château dans de bonnes conditions. En effet, l’investisseur laisse aux cédant le droit de trouver un acquéreur pour le château pendant la période du réméré.
Le cédant réglera les sommes dues à l’investisseur et récupérera la différence du prix de vente.

Monsieur K est propriétaire de sa résidence principale dans le sud de la France, d’une valeur de 2.500.000 euros. Il est propriétaire de plusieurs magasins qu’il avait mis en gérance, voulant prendre sa retraite. Depuis que ses magasins sont en gérance, les résultats ont baissé considérablement. Monsieur K a décidé de reprendre la direction de ses magasins et d’en vendre certains sous trois ans. Pour cela, il a besoin de trésorerie afin de relancer ses activités. Il vend sa résidence principale en réméré pour trouver la trésorerie nécessaire.
Il lèvera l’option de rachat grâce à la vente de certains magasins qu’il aura pu « booster » grâce au réméré.